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Asimetría de los Contratos de Alquiler para uso distinto de vivienda.



Introducción 

Los contratos de Alquiler para uso distinto de vivienda, sean locales, naves u oficinas tienen en España una notable Asimetría entre las obligaciones y derechos de los propietarios y de lo inquilinos.
El primer desequilibrio está en la duración del contrato que obliga al propietario y no obliga al inquilino, salvo el primer año. El hecho de que se haya introducido la clausula de obligado cumplimiento en los contratos ya es una contradicción. 
Las duraciones largas son especialmente gravosas para las empresas tenedoras de inmuebles para alquilar; El IPC durante los últimos 20 años no ha servido como mecanismo de actualizar rentas.


Origen del desequilibrio 

En origen la tenencia de inmuebles era por si misma rentable, el inmueble se revalorizaba y el alquiler era un complemento a la rentabilidad de la inversión. Todavía se usa la frase: “Te alquilo y así te cuido el local o la nave”. También se suele decir en las negociaciones “el local es tuyo” como si la mera tenencia fuera rentable.
En un entorno de tipos de interés bajos, bajadas de rentas lideradas por los grandes operadores y aumento impuestos y tasas sobre los inmuebles, la mera tenencia ya no es rentable. 
El rendimiento de la inversión viene en su mayor parte del alquiler y por lo tanto del uso del inmueble no de la tenencia.
Los inmuebles ya no se revalorizan por si mismos, su valor depende del precio de alquiler y de la duración del contrato. La época de aumento de valor, por otra parte, ilusorio por la inflación terminó hace mucho tiempo. Se invertía en inmuebles para mantener el valor del dinero. También de la tasa de rendimiento vigente en el mercado en cada momento aumenta el valor mediante compresión de la yield y a la inversa. En este aspecto alquilar un inmueble es parecido a comprar un bono, y la duración del contrato no se tiene en cuenta en el precio de alquiler como pasa en los bonos que a mayor duración mas caros son.


Desarrollo

Entrega de la Posesión.

En el acto de firma el propietario entrega la posesión y no puede entrar en el local sin el permiso del inquilino. Sin embargo, está obligado a reparar el continente e incluso algunas instalaciones. La entrega de la posesión no está debidamente equilibrada en los contratos y con la legislación y costumbre actual la única forma de de equilibrar es recortar la duración. En caso de impago y subsiguiente pleito hay que esperar meses, a veces años para recuperar la posesión del inmueble.


Precios.

La costumbre es negociar sobre un precio de mercado en el momento de la firma, o sea se discute un precio a corto en un contrato a medio o largo plazo
Posteriormente los inquilinos están acostumbrados a negociar rentas a la baja si mayores problemas, ya que se pueden ir cuando deseen si las condiciones no les gustan sin embargo en las subidas de precios del mercado, el propietario no puede subirlas estando atado por contrato a crecimientos de IPC, y ya hemos visto que el IPC no sirve como medio de actualización de rentas cuando las rentas de mercado bajan, el propietario las tiene que bajar automáticamente, cuando suben, no puede por contrato.

Conclusión

El propietario es un empresario proveedor de inmuebles que invierte en ellos para alquilar, el negocio funciona porque al inquilino no le interesa comprar inmuebles e inmovilizar capital en algo que no forma parte de su negocio. Esta es la base de toda la actividad económica de una empresa de alquileres. Su actividad es necesaria y tiene riesgos diversos. En este blog hay un articulo titulado: Riesgos de las Empresas de Arrendamientos Urbanos, que desarrolla los riesgos de las empresas de alquileres.
Hoy, ahora, el propietario esta atrapado entre los impuestos estatales y las grandes empresas que marcan tendencia en el precio del alquiler de modo que a veces los precios son ridículos, como pasa en el mercado minorista de naves y oficinas muchas veces por debajo del SMI. En estos casos lo mejor es abandonar el mercado y que sean los inquilinos los que inviertan en Inmuebles.  

Soluciones

Si la mera tenencia no es rentable esta claro que hay que alquilar o en su caso vender.
Hay que llegar a acuerdos equilibrados y dinámicos con los inquilinos.

Rebajar la duración 
Rebajar la duración es la mejor forma de adaptar los precios a la realidad del mercado. Nadie quiere perder a un buen cliente. La rebaja en la duración lleva a negociar mas a menudo en igualdad de condiciones. 

Rebaja Condicionada de Rentas 

Si el mercado exige una rebaja de rentas y la duración del contrato es larga se puede reducir la duración del contrato, exigir una devolución de la rebaja si el inquilino abandona el inmueble o bien pedir la devolución a plazos de la rebaja si el acontecimiento que exige la rebaja es puntual a partir de la solución del problema que causa la petición de rebaja

Escalonado inicial e incondicional de precios.

Es otra solución que bien desarrollada lleva a negociaciones mas a menudo pues si el escalonado se queda fuera del mercado el inquilino pedirá que no se lleve a cabo. Se pueden hacer escalonados a mercados con cláusulas que deben estar bien redactadas y ser muy especificas con el procedimiento.  

Riesgo compartido.

Recibir una parte de los beneficios del negocio. Es muy difícil de gestionar. Pero es una idea, y es la base del acuerdo de alquiler, un negocio compartido. 
Se hace en inmuebles de tipo turístico con contrato de gestión y también en centros comerciales hay muchos contratos que tienen TOR (turn over rent) que es una renta mínima y otra en % sobre facturación. Los contratos incorporan cláusulas de auditorías externas fijas y por sorpresa.


Análisis de Superficies  de Calles Comerciales de Sevilla


En este artículo catalogamos 1165 locales comerciales situados en 19 calles y enclaves comerciales de Sevilla. Las calles están elegidas por su oferta comercial siendo necesario que tengan 5 sectores económicos mínimo y continuidad comercial.

 Objetivo



El objetivo de este articulo es identificar las calles de la ciudad de Sevilla que  tengan la suficiente continuidad y número de sectores comerciales para que funcionen como calle comercial. Calles que estén en barrios o en centro-ciudad.
Una vez catalogadas procedemos a contar el número  de locales y medir su superficie catastral, de modo que podremos tener un instrumento que nos diga como funcionan comercialmente los barrios y el centro-ciudad desde un punto de vista comercial. Este análisis puede servir a comerciantes, urbanistas e inversores.


Metodología

Cada calle se describe en una ficha con su situación en la ciudad, barrio al que pertenece, área de influencia, población del barrio, longitud,  y otras características comerciales y urbanísticas. El dato fundamental es el número de locales y la superficie total catastral. En otros artículos de este blog hemos analizados varias calles de Sevilla de un punto de vista comercial cualitativo, en este artículo nos centramos en los aspectos mas cuantitativos. Hay que tener en cuenta que el numero de establecimientos comerciales no coincide con los locales catastrales, por ejemplo la calle Asunción tiene 101 comercios y 130 locales catastrales.

Los sectores comerciales que hemos tenido en cuenta figuran en la siguiente tabla y hemos exigido que cada calle tenga mas de cinco sectores representados para garantizar una oferta comercial diversificada.


En dos casos he incluido un núcleo comercial en vez de una calle. A veces la oferta comercial diversificada se produce en un cruce de avenidas o en un pequeño entramado de calles. No se ha tenido en cuenta los establecimientos comerciales de varias plantas tipo grandes almacenes o los centros comerciales urbanos.

Tabla de Sectores
Ejemplo de Ficha



Enlace a las Fichas de las Calles Comerciales


Critica.

Sevilla cuenta en la actualidad con 14,126 comercios (fuente: ayuntamiento), en este estudio hemos catalogado 1,165 locales comerciales catastrales.

Es  evidente que mas del 90% de los locales con licencia de apertura no forman o están en una estructura comercial como la hemos definido. Hay diversos motivos que explican esta distribución comercial:
.-Muchos barrios de la ciudad tienen una construcción extensiva en la que la calle de barrio nunca se define.
.-Calles como San Francisco Javier, Buhaira o Paulo Orosio son ejemplos de calles que no han conseguido definir un eje comercial por la discontinuidad provocada por bloques de viviendas en planta baja, parques o edificios de uso administrativo.
.-Hay un exceso de oferta comercial en muchos barrios con eje comercial donde las demás calles del barrio tienen poco o secundario interés comercial.
.-Centros comerciales urbanos como Nervion Plaza o los Arcos y los Hipermercados del Cerro-Amate y Pino Montano acaparan buena parte de la oferta comercial necesaria en su área de inflluencia. La superficie comercial de estos tres centros es de 87.000 m2. La superficie comercial de las 12 calles comerciales de barrio catalogadas es 92.958 m2.
.-El sector de alimentación en su segmento de mediana superficie, sobre 800-1,200 m2 está presente en los ejes comerciales de barrio seleccionados. Pero de los 114 supermercados identificados solo 17 están en las calles selecionadas. La agregación de locales catastrales para conseguir estas superficies no es fácil, además de que en muchos casos no son capaces de competir en nivel de rentas.
.-Por otro lado no hemos incluido calles con monocultivo comercial. Encarnación- Las Setas principalmente tienen el sector restauración. La avenida de la Buhaira solo tiene restauración y banca. La decisión de  incluir el animado monocultivo turistico de la Avenida de la Constitución-Plaza de San Francisco  ha sido díficil pero hemos primado el significado de la calle en la ciudad sobre la oferta comercial

Datos
La mayoría de los datos proceden del catastro analizado con una programa GIS. Otros son datos demógraficos y comerciales del propio ayuntamiento de Sevilla. (www.sevilla.org).
Hemos usado datos de precios de portales inmobiliarios, cuando no hay oferta, de informes de Inerzia Asesores y Knight Frank.  

Para los datos de afluencia se ha utilizado un informe de TC Group Solution, siendo muy alta una afluencia de 14,000 personas diarias y alta 6,000 personas diarias y media 3,500 personas diarias.

Ficha Resumen



Análisis

Calles Comerciales Ejes de Barrios

.-EL 25% de la población tiene oferta comercial estructurada en una calle comercial continua y diversificada. El resto carece de esta oferta por los motivos discutidos en la anterior crítica.
.-La escasa disponibilidad  muestra el éxito comercial de este tipo de calles. Es un entorno seguro para comerciantes e inversores. El número de locales es escaso.
.-La media de sectores en un calle comercial es de 6,8, siendo la calle Asunción peatonal y en cierta medida compartida el modelo de la calle de barrio en Sevilla. Su longitud, anchura y altura hacen que la calle sea un centro de la vida del barrio de los Remedios.
.- También su situación casi central, siempre a una distancia de 7 minutos andando desde la periferia del barrio.
.-El precio medio de los locales de 3.433€/m2  supera el precio medio de la vivienda, 2.850 €/m2,  en los barrios con eje comercial.

Centro Ciudad.

La ciudad de Sevilla no tuvo ensanche en el siglo XIX debido al tamaño del casco antiguo que es junto con Venecia el mas grande de Europa. La oferta comercial del centro de la ciudad es fuerte y diversificada. Atiende a las necesidades de la ciudad, de su area metropolitana y también al turismo que recibe la ciudad.

Las calles comerciales principales de Sevilla son Tetuán, Sierpes y Constitución. Del entramado de calles comerciales secundarias destacan Puente y Pellón, Sagasta, San Eloy y Rioja-San Pablo. Estas calles secundarias forman dos ejes transversales a las principales,
Se han descartado calles como Cuna, Mendez Nuñez, José Gestoso, etc. y zonas turísticas como Encarnación-Las Setas o Puerta de Jerez por su discontinuidad y monocultivo comercial.

Es un modelo comercial propio de las ciudades europeas que se adapta a las caracteristicas del centro de  Sevilla, se caracteriza por un entramado, mas o menos, irregular de calles y plazas con tiendas alineadas a fachada o soportal. En muchas ciudades europeas el entramado es radial y en otras como Sevilla es irregularmente ortogonal.  En Sevilla hay tres ejes principales Norte-Sur que son: Constitución, Tetuán y Sierpes, y dos ejes secundarios transversales Este-Oeste: Rioja-San Pablo y Alcaicería-Sagasta.

De la tabla resumen sacamos algunas conclusiones:

.- La superficie comercial de las 9 calles catalogadas es el 50% aproximadamente de la superfcie comercial del centro comercial Lagoh que tiene influencia metropolitana.
.-La longitud norte-sur desde Constitución hasta Tetuán incluida supera los mil metros y la del eje este-oeste desde Alcaicería hasta Reyes Católicos es de 800 metros, ambas superan los 10 minutos andando.
.-La población atendida es la metropolitana, mas de 1,200,000 personas.
.-El precio está en línea de los precios de ciudades como Valencia.
.-El rendimiento económico supera en rentabilidad a los apartamentos turísticos en la zona.



Conclusión.

.-Tanto en barrios como en centro ciudad este estudio necesita completarse con la oferta comercial disgregada, pero de interés, para llegar a conocer la oferta comercial valiosa en Sevilla.
.-La continudad se produce en un entorno urbanístico concreto: fachadas alineadas a calle sin viviendas en planta baja. En muchos barrios esto no se produce. La disponibilidad y precio nos dice que la oferta está ajustada.
.-Por el contrario hay un exceso de oferta comercial disgregada y secundaria debido a que se construye casi siempre con locales comerciales en planta baja sin ningún tipo de criterio comercial o urbanístico.
.-Con 740 locales se atiende a una población cercana al 25% de la ciudad en barrios y con 425 atendemos el comercio de centro-ciudad, es evidente que  parte de los 14,126 locales comerciales de la ciudad no son necesarios.

Es una doble conclusión: El 75% de la población de a ciudad no dispone de una oferta comercial adecuada en su barrio y buena parte de los 14,126 locales comerciales   de Sevilla no son necesarios.
  



Miguel Angel Cobreros Vime. Dr Arquitecto. Profesor de la Universidad de Sevilla.
Miguel Cobreros Martinez-Bidón. Arquitecto. MSC Real Estate.









Un escaparate nos puede contar muchas historias. Historias de la calle donde se sitúa, historias del comercio que muestra y enseña, Historias de la gente que ve pasar por delante o se par un momento a observar los productos que alberga. La imagen de Audrey Hepburn observando fascinada el escaparate de Tiffany es producto de un momento que ya pasó, pero el escaparate han evolucionado con el contexto comercial y cultural y siguen siendo necesarios en estos momentos de eclosión del comercio online


En este post nos vamos a centrar en un escaparate concreto, en una calle especifica de Sevilla y nos va a contar su propia historia que tiene mucho que ver con el contexto socio-cultural de la ciudad en cada momento.
No vamos a tratar de las técnicas de escaparatismo, tampoco de los tipos de escaparates, aunque en la evolución de este escaparate es inevitable que veamos algo de ambas.

El escaparate al que me refiero está en la calle Sierpes, aproximadamente en el centro de la calle y justo en la desembocadura de la calle Rioja, por lo que tiene una situación especial en la calle. Entrando por Rioja es el primero que vemos. 

La primera fotografía que aporto la conozco bien, estuve a punto de hacerlo yo cuando era un joven arquitecto dedicado a temas comerciales. Idígoras era un clásico del textil sevillano y a finales de los ochenta quiso renovarse. Era la época de la Expo-92 y el escaparte es exuberante con un estilo típico del postmodernismo arquitectónico de la época y el optimismo comercial y social de la ciudad de Sevilla en aquel momento. Por otro lado es un escaparate tipo vidriera que muestra el producto y esconde la tienda.

En la primera década del siglo, la burbuja inmobiliaria crea un ambienta pseudo-cosmopolita en Sevilla y una marca global como Hugo Boss se instala en la tienda de los Idígoras. El escaparate cambia totalmente, pasa ser un diafragma minimalista que muestra el producto y la tienda a la vez.. Parece por un instante, aislado,  que nos paseamos por una calle del centro de Milán.

Fue un instante aislado, el experimento fracasó y en la tienda de los Idigoras se instala una marca global de óptica. No solo cambia el escaparate sino el sector comercial, del textil pasamos al sector salud, signo de los tiempos del comercio online que castiga duramente al comercio textil.
Hemos pasado de la exuberancia a la intrascendencia, el escaparate casi es un rótulo comercial que nos indica la situación de una marca cuyo producto conocemos. Ni sorprende, ni trasciende, solo nos muestra una localización en una calle comercial de Sevilla.



En Sevilla 
Miguel Angel Cobreros Vime. Dr Arquitecto




A diferencia de los pseudo-espacios públicos que configuran los modernos malls y “centros comerciales” –reconstrucción paródica de los clásicos ejes y zonas comerciales urbanas–, la utilización del espacio público no está sometida a otras reglas ni códigos de comportamiento que los derivados del derecho civil general. No existe el “derecho de admisión” ni los más o menos sutiles filtros que imponen aquellos. Las actividades sociales lúdicas o políticas están permitidas (dentro de ciertos límites) sin que deban someterse a los imperativos del consumo. En este sentido el espacio público es el espacio de las libertades y también de la responsabilidad; la amplitud de actividades y comportamientos que permite sólo esta condicionada por un ejercicio activo de la tolerancia y por una asunción libre de un cierto nivel de riesgo. DOMENICO CASTELLANO.The Sentient City.Urbanista

El Espacio Comercial Libre.
El comentario anterior me sirve de introducción a una serie de post sobre la calle comercial, coincido con el urbanista italiano y pienso que la calle, en este post, comercial, es un espacio de libertad y de ahí procede su superioridad sobre otros espacios comerciales como los pasajes o los centros comerciales. Propongo la superioridad de la calle comercial. Su supervivencia demostrada frente a los centros comerciales por criterios subjetivos que analizaremos y objetivos como el precio de alquiler: no hay ningún centro comercial con precios superiores a la las listas publicadas de las calles mas caras del mundo salvo que estén en esas calles. La venta online es otra fuente de competencia sin embargo Apple y Samsung abren tiendas en las mejores calles para dar un efecto de cercanía. Ikearecientemente ha decidido abrir tiendas-escaparates para acercar el producto al consumidor. Las grandes compañías de hipermercados está abriendo tiendas en los barrios de  las ciudades en toda  Europa.
Y el comentario de D.castellanosobre la imitación/recreación de espacios urbanos en Centros Comerciales y Malls es quizá lo mejor que se puede decir del Espacio Urbano Comercial. Por cierto esta recreación ya la hizo Disney en sus parques hace mucho tiempo.

Desarrollo.
El tema lo voy a desarrollar en una serie de post, de calles importantes en ciudades conocidas, además de la comparación con el pasaje y el centro comercial voy a incluir otras cuestiones como el clima, la cultura del lugar, la calle peatonal y la compartida (Shared Streets)  así como la definición de calle comercial en si misma.
El estudio sobre calles prime, se puede derivar a la calle comercial de cualquier barrio en cualquier ciudad , siempre con matices. Si realizo el análisis sobre calles principales solo es por la cantidad de información que puedo tener a mi disposición.
Al final de esta introducción introduzco un enlace con el análisis de la calle y el pasaje comercial.

Instrumentos de Análisis Generales
La arquitectura me proporciona instrumentos de análisis puramente físicos, como: Los Límites, el Espacio Urbano, la Composición y La Propiedad. El  Comercio me da como instrumentos de análisis: La Normativa, El nivel de Control, la Publicidad y la Oferta Comercial.
Necesito para los conceptos de Libertad y Seguridad instrumentos que me son ajenos, la Psicología Ambiental ha estudiado los espacios urbanos en profundidad y me proporciona un concepto fundamental: El Nivel de Apropiación, que define la situación de equilibrio entre seguridad y libertad, que convierte cualquier espacio en un Lugar, con historia, lazos emocionales, y un uso determinado en un proceso temporal y dinámico. Funciona a cualquier nivel, en nuestro barrio hay calles mas  significadas que otras, en zonas extensivas son lugares como las estaciones de metro. Se puede usar como instrumento de análisis de inversiones.

Comienzo el primer análisis de la serie:

Análisis sobre La Calle Comercial y El Pasaje. (Pulsar en el siguiente enlace)
La Calle y El Pasaje Comercial. Continuar Leyendo:

Miguel Angel Cobreros Vime. Dr.Arquitecto y Empresario.

Comercio Online y Comercio de Barrio.
Online shopping and neighborhood retailers

Introducción.  
Soy arquitecto y por lo tanto urbanista y me interesa la evolución del comercio online por las implicaciones que tiene en el urbanismo de la ciudad. Durante el periodo 1980-1998 tuve estudio de arquitectura abierto y más del 50% de mis trabajos eran para comerciantes. Desde entonces dirijo una empresa inmobiliaria patrimonial en expansión y de nuevo más del 50% de mis clientes son comerciantes. El impacto sobre el comercio en general y sobre el comercio de barrio en particular me interesa, por eso he escrito algún artículo sobre el comercio online en este blog y por eso añado este.
Se trata de una discusión basada en datos objetivos de los que dispongo en los análisis que hacemos en la empresa sobre disponibilidad y usos en las calles de barrio en Sevilla. También incluyo mi propia percepción sobre el tema basada en factores claves para el comercio.


Fuerza y Debilidad.

Oferta
La casi infinita oferta del comercio online nos da la posibilidad de comprar cualquier producto en cualquier parte del mundo a golpe de click, esto es imbatible. 
No hay capacidad de estocaje, física y económica suficiente en una calle comercial, en una ciudad o en una cadena de grandes almacenes. Quizá las grandes metrópolis si tengan esa capacidad, aunque muy distribuida espacialmente.
También es una calle de doble dirección, cualquier comerciante del mundo tiene casi infinitos clientes, mediante alianzas con las grandes cadenas online. Esto es especialmente válido para productos muy especializados.
Otros factores como precio, entrega a domicilio, el comercio de barrio lo puede combatir, pero la amplitud de la oferta es imposible.

Precio.
Históricamente el comercio de barrio siempre ha sabido adaptarse a los cambios, en la época de aparición de los hipermercados y centros comerciales lo hizo. La flexibilidad del pequeño comerciante le permite competir en precio por su pequeña estructura y capacidad de modernizarse. Una de las adaptaciones en marcha es la alianza con las grandes firmas de distribución online  para la distribución global de los productos del comerciante.
El precio es un factor tan importante que se llega a un punto de equilibrio entre competidores con rapidez.

Entrega a domicilio.
Es la principal debilidad del comercio online, el problema de “The Last Mile” muestra que es un proceso muy caro por su complejidad. El comercio de barrio no tiene ese problema, ahora mismo se están ampliando los horarios en muchos comercios. Las grandes cadenas de alimentación están abriendo tiendas de conveniencia abiertas 14 horas. En general el comercio online crea la costumbre de tener el producto muy cerca del consumidor: “The seven minutes walking”.Esta frase describe la técnica de las cadenas de supermercados para medir la población alrededor de un determinado punto de venta.
Por eso se está produciendo casos de alianzas entre el comercio de barrio y las grandes cadenas online para la entrega del producto: “Click and Collect”.
La frase “ The seven minutes walking”  es la gran fortaleza del comercio de barrio.

El Factor Humano. Tiempo, Ocio, Diversión.

La actividad comercial siempre ha tenido un factor lúdico, pensemos en los antiguos mercados comarcales semanales, que eran auténticas ferias. Pasear por las calles prime viendo escaparates tiene ahora ese factor de diversión. Sin embargo el comercio de barrio es el lugar de las compras cotidianas.
La ciudad es el lugar donde el individuo se convierte en ciudadano, pasa a formar parte de un grupo de personas. La actividad comercial se encuentra, junto con otros factores, en el origen de las ciudades. Es cierto que puede ser sustituida por otras actividades, pero hasta ahora en más de cinco años de desarrollo del comercio online no ha sido así. En todo caso  ha disminuido el comercio y han aparecido otras actividades.
Un factor a tener es el tiempo disponible por los ciudadanos para comprar. Este factor depende fundamentalmente de la edad. Aunque haya otros de tipo económico y cultural
Pero este factor humano necesita tiempo, y ahora el tiempo para comprar es escaso. Sin embargo pasear viendo escaparates es mucho más divertido que comprar delante de una pantalla de ordenador. En determinados momentos necesitamos ahorrar tiempo comprando y en otros necesitamos gastar tiempo comprando.
Tiempo, Ocio y Diversión añaden factores para el equilibrio entre el comercio online y el comercio de barrio

Pantalla y Escaparate.

En este blog escribía como un escaparate veía pasar a ciudadanos que cambiaban de aspecto conforme pasaba el tiempo y el propio escaparate iba evolucionando.
El escaparate tiene un poder de atracción y sorprender muy grande para comprar y el comercio online intenta competir mediante diferentes técnicas de publicidad con el escaparate. Esto creo que es una batalla perdida para el comercio online.
La capacidad de sorprender del escaparate es muy superior a la publicidad y el marketing online. Cualquier mejora de las técnicas online va a ser respondida en el escaparate del comerciante.
Historia de un Escaparate


Equilibrio
Es cierto que la actividad comercial puede ser sustituida por otras actividades en la ciudad y en el barrio aunque hasta ahora los análisis de calles de barrio que hago en mi ciudad, Sevilla, no me dicen esto. Podemos estudiar en este blog en un artículo publicado en Septiembre de 2017 como la calle Asunción del barrio de los Remedios en Sevilla sigue en plena actividad con un nivel de ocupación del 90% en sus 106 locales. En el artículo se comprueba que los sectores comerciales siguen siendo muy parecidos a los del año 2013.  Se incrementa el sector salud, pero Textil y Complementos siguen predominando.
El comercio de Barrio es el reino  de lo cotidiano, donde el factor tiempo es muy importante. Es el reino de lo pequeño en el que el comercio online es poco competitivo, la entrega de estos productos es muy cara y poco eficiente. En este reino de lo cotidiano y lo pequeño están los siguientes sectores entre otros:
Alimentación, Artículos para el Hogar y Bazares.
También es el sitio adecuado para el Sector Salud y Cuidado Personal.


Nuevos Usos en La Calle del Barrio.
Hay usos imbatibles como son:
La Alimentación y el Bazar. También el pequeño electrodomésticos y el de artículos para el Hogar.
Supervivientes:
Sorprende que mis datos me digan que el Textil y el sector Complementos sobreviven, está clara la apuesta exitosa de compra multicanal por parte de muchas compañías.
Nuevos.
El sector salud con el cuidado personal es el que ha aparecido con más fuerza. Junto a él:
Oficinas de Profesionales, Talleres de Mecánica Rápida y Tiendas de decoración y reparaciones en el Hogar. Son sectores que han venido al barrio  desde las oficinas y los polígonos industriales.

Con estos nuevos usos la Calle Comercial de barrio se transforma en una calle de Actividades.

Miguel Angel Cobreros Vime
Doctor Arquitecto


Conferencia de Eustasio Cobreros Vime sobre el comercio online y su futuro.

El comercio online, una revolución más en el mercado.
APD. Asociación para el Dialogo.
16 de Enero del 2018.
Eustasio Cobreros.

"Quizás parezca que el comercio es una actividad muy pragmática, que no necesita una base ficticia. Pero lo cierto es que no hay otro animal aparte de los sapiens que se dedique al comercio, y todas las redes comerciales de los sapiens de las que tenemos pruebas detalladas se basan en ficciones. El comercio, sigue diciendo Harari, no puede existir sin la confianza, y es muy difícil confiar en extraños. La red comercial global de hoy, se basa en nuestra confianza en entidades ficticias, como el dólar, el banco de la Reserva Federal, y las marcas totémicas de las corporaciones."



La comparación clásica entre la rentabilidad de Bolsa e Inmuebles a lago plazo nos dice que la inversión en bolsa tiene una rentabilidad superior. Esta comparación no tiene en cuenta que la inversión en inmueble puede ser apalancada mientras que en bolsa es difícil y complicado apalancarse a largo plazo puesto que la ante la fluctuación a la baja de las acciones los bancos piden mas garantías. Esto no sucede en los inmuebles donde los bancos no suelen tener en cuenta dicha fluctuación. Además a largo plazo la inversión financiera sufre los efectos de la depreciación de las divisas que son bajistas a largo plazo sobre todo el dólar.
En el gráfico adjunto podemos ver esta comparación embolsa e inmuebles en USA. La inversión en inmuebles apalancada en un 50% tiene una rentabilidad superior.




Miguel Angel Cobreros Vime. Dr Arquitecto.