27 Sep Transformación de la Avenida de El Greco en Calle Compartida
Miguel Angel Cobreros Vime. Dr Arquitecto.
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Miguel Angel Cobreros Vime. Dr Arquitecto.
12 Ene El Eje Alcaicería-Sagasta. Sevilla
Las calles Alcaicería, Córdoba y Sagasta.
El eje comercial principal de Sevilla es Tetuán/Sierpes que va de Norte a Sur. Existe una circulación comercial Este/Oeste que por la zona norte de Tetuán/Sierpes corre por las calles Rioja/San Pablo hacia Triana y por la zona sur de Tetuán/Sierpes corre por Sagasta/Córdoba/Alcaicería hasta la plaza de la Alfalfa.Este último eje comercial es el que analizamos en este post
Usos Predominantes: Textil, Joyerías en Sagasta, Complementos en Córdoba y Zapaterías en Alcaicería. El uso Complementos incluye tiendas tradicionales y souvenirs.
Precio de venta/m2 5,000€/m2 en Sagasta, 3,000€/m2 en Alcaicería.
Precio de alquiler/m2 40€/m2/mes en Sagasta, 20€/m2/mes en Alcaicería.
Miguel Angel Cobreros Vime. Dr Arquitecto.
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02 Nov Análisis de Usos en el Polígono La Negrilla. Sevilla.
El polígono La Negrilla está situado en la salida de Sevilla hacia Málaga, justo en el borde del perímetro que marca la circunvalación SE-30. Urbanizado y construido parcialmente en la primera década del sigloXXI, es un polígono moderno, bien urbanizado y con un esquema urbanístico de super-manzanas. La unidad básica del polígono es la nave de 350m2 de planta con entreplanta de 150 m2.
En el análisis de usos adjunto, utilizo un esquema de nube de etiquetas sobre cada super-manazana.
Predomina el sector textil en la vertiente de retail. Por lo demás los usos son los usuales en cualquier polígono comercial periférico de una ciudad:
Servicios del automóvil, sin ningún concesionario. Una gran variedad de Servicios Industriales que van desde Instaladores a Distribuidores. Servicios para la construcción, incluido naves ocupadas por Constructoras. Distribución para el retail, Artes gráficas y Mensajería completan los usos básicos del polígono.
La situación del polígono pide la instalación de un núcleo con Estación de Servicio/Supermercado con parking/ Restaurante de comida rápida.
En este estudio las naves Disponibles abundan, fue realizado en el mes de junio de este año 2016, desde entonces el número de disponibles ha disminuido sensiblemente y se ha iniciado una pequeña promoción de naves, que busca un mercado de naves de 1,000m2 para el que antes no existía demanda.
Listado de Usos:
- Artes Gráficas
- Cafeterías
- Construcción
- Deportes
- Distribución Hogar
- Distribución Retail
- Formación
- Mensajería
- Salud
- Servicios Automovil
- Servicios Industriales
- Textil
13 Sep Valoración Bursatil y Fundamentales del Sector Retail en Europa y USA
La evolución en Bolsa de un sector completo en un plazo de 5/10 años es eficiente, refleja con bastante precisión lo que ha sucedido en el sector. Si acompaña un amplio espacio de tiempo con los precios en lateral podemos creer en los precios que se reflejan, respecto al futuro la línea del precio nos nos dice nada en absoluto.
En la imagen tenemos los gráficos del sector retail en Europa, Usa y el Global. El gráfico muestra la línea del precio desde el año 2009, unas bandas de volatilidad en color crema y un canal rosáceo construido alrededor de la línea de regresión del precio. Est un gráfico de barras mensuales.
El sector está compuesto por compañías como Inditex, H&M, Carrefour, Walt-Mart etc. pero también los retailers online como Amazon.
El gráfico europeo es alcista hasta el año 2014, a partir de ahí fluctúa con fuerza y ahora mismo es bajista.
El gráfico americano es también alcista hasta el año 29014 y a partir de ahí entra en un lateral, hasta la actualidad.
El gráfico global, que incorpora a las compañías asiáticas es alcista casi hasta la actualidad.
El sector está claramente en compás de espera y el gráfico refleja problemas en el mismo. No es un problema de consumo a la baja, es un problema de fuerte competencia de las ventas online con las consiguientes bajadas de precio y márgenes.
Vamos a ver los fundamentales de algunas compañías claves del sector: Inditex, Carrefour, Walt-Mart y Amazon.
Carrefour y todo el sector de Supermercados están con las ventas estancadas, el Per normal y con un endeudamiento moderado. Inditex tiene una previsión de ventas alcistas, un Per alto y cash, no tiene deuda. Amazon tiene una previsión de ventas muy alcista, un Per muy alto y cash, sin deuda.
Las ventas online están creciendo con fuerza y el sector retail está sufriendo en precios y en márgenes. No es el consumo lo que baja, es el margen de las compañías de retail. Es una cuestión a tener muy en cuenta para la inversión en inmuebles comerciales. En la primera imagen tenemos en la esquina inferior derecha la penetración de las ventas online en diferentes países.
Miguel Angel Cobreros Vime. Dr Arquitecto
CEO de Sorebroc 1996 SL.
01 Jun Estructura Comercial de las Calles Sierpes y Tetuán en Sevilla.
En este post analizamos la estructura comercial de las calles Sierpes y Tetuán en Sevilla. Son las dos calles de referencia del comercio sevillano, discurren de forma casi paralela entre la Plaza Nueva y el enclave de La Campana, ya analizado en este blog. La calle Sierpes es una de las calles comerciales mas antiguas de Sevilla, de un uso comercial en la zona sur y administratio y de negocios en la zona norte, ha pasado a ser una calle casi exclusivamente comercial. La calle Tetuán se incorpora con fuerza al uso comercial tras su peatonalización en 1992, hoy supera en marcas y precios a la calle Sierpes.
El post hace un análisis detallado de los comercios, sectores y marcas instalados en ambas calles. Un breve análisis de superficies y precios completa el trabajo. Caambiamos el usual formato de este blog, los comercios aparecen directamente sobre la calle en vez de en los margenes. Para eso hemos esquematizado las alineaciones de las calles.
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Miguel Angel Cobreros Vime. Dr Arquitecto.
Colaboración:
Miguel Cobreros Martinez-Bidón. Arquitecto.
03 May Riesgos de Las Empresas de Arrendamientos Urbanos
Análisis de Riesgos en La Empresa de Arrendamientos Urbanos
Sector Comercial
El negocio inmobiliario de alquilar locales comerciales es una actividad económica que se inserta en el circuito de la actividad comercial, esto es así porque es necesaria y tiene riesgos independientemente del número de locales.
Cuando el número de locales aumenta se convierte en una actividad empresarial porque necesita una estructura administrativa, jurídica y comercial que dirija el negocio y atienda a los clientes.
Es necesaria porque los operadores comerciales, a cualquier nivel, no inmovilizan capital en la compra de locales, su negocio es distinto, bien es cierto que las grades compañías suelen tener una pequeña parte de sus puntos de venta en propiedad por una cuestión de balance. Es lógico pensar que rentabilizan más sus recursos en su propio negocio y , por tanto, los concentren en el mismo.
La Metodología de Análisis de Riesgos está muy desarrollada en el mundo empresarial y en el caso de la empresa inmobiliaria dedicada al arrendamiento de inmuebles, nos gustan los análisis de Rose y Prouty, que desarrollan el riesgo inherente (Estratégico) a la actividad y el operativo, el primero no es diversificable y exige mucha atención, el segundo si es diversificable. También los conceptos de frecuencia y gravedad aportan un método de análisis que expongo en la siguiente matriz de gravedad y frecuencia, distinguiendo entre los riesgos estratégicos y los operativos.
Riesgos Estratégicos.
Son riesgos que afectan a la propia naturaleza de la actividad de la empresa. Y que no son diversificables. Hemos identificado Tres
El Ciclo Económico
Las ondulaciones cíclicas del escenario económico afectan a la actividad de la empresa inmobiliaria. Las crisis inmobiliarias le afectan de forma grave y con mediana frecuencia , las financieras no le afectan tanto como comprobamos en la crisis de las punto.com.
Vamos a ir a los extremos de la ondulación. En la burbuja tenemos un problema en la compra de activos, hay poca oferta y muy cara, resulta complicado parar la actividad compradora. Desde luego no es momento de apalancarse.
En la recesión/depresión tenemos una bajada generalizada de rentas, abandonos de locales, quiebra de inquilinos etc. Y cambios en el tejido comercial, calles completas deprimidas, sectores que desaparecen de las calles comerciales etc.
La recuperación es la época óptima para reiniciar la compra de activos y analizar los cambios que se están produciendo en el tejido comercial de la ciudad y sus calles.
Asimismo es el momento de revisar la duración media de los contratos de la empresa, el contrato de alquiler es asimétrico a favor del inquilino y no podemos pedir subidas de rentas en los contratos existentes.
El Comercio Online.
Es un riesgo característicos de los desarrollos tecnológicos que puede dejar obsoleta una empresa. Este riesgo está analizado en dos artículos del blog bajo la etiqueta “ Comercio Online” y nuestras conclusiones es que es compatible con el mantenimiento del tejido comercial de la ciudad. Aumenta la competencia, provoca aparición de nuevos sectores como el sector salud, la desaparición de otros. Creemos que la necesidad que tiene el comercio online de presencia física en la ciudad anula el carácter absoluto del riesgo y refuerza la necesidad del tejido comercial en la ciudad. Creemos que es algo diversificable en tanto y cuando el empresario arrendador puede invertir en locales o actividades que están menos afectadas por el comercio on line, como puede ser la hostelería , las boutiques de moda, el alquiler de viviendas o el alquiler de naves industriales de muchos ramos, como la distribución.
Riesgo de Intervención Regulatoria en los Precios de Alquiler. (Ley de Arrendamientos).
La actividad de los gobiernos tiende a acentuar la asimetría del contrato de alquiler a favor del inquilino. Si la intervención regulatoria es extrema puede afectar a la supervivencia de la empresa inmobiliaria. Es cierto que a veces la actividad regulatoria anula excesos anteriores, como ha pasado con las rentas antiguas, pero el daño dura a veces generaciones.
Riesgos Operativos
El Riesgo del Sitio.
Es un riesgo de tipo operativo y por lo tanto diversificable.
La situación de un local comercial siempre ha sido una cuestión clave, tanto para el operador como para la empresa de arrendamientos. Las ubicaciones aptas para la actividad comercial no son abundantes en la ciudad actual.
El riesgo de equivocarse es muy alto si no se tiene la formación comercial y urbanística necesaria. La gravedad del error depende del peso de la compra en la estructura de nuestra empresa.
La recomendación de este blog de análisis comerciales es clara, hay que elegir sitios en las calles principales de barrio, ciudad, o núcleos comerciales en las zonas metropolitanas con poca o nula estructura urbana.
Hay que estudiar la continuidad del tejido comercial en las calles, la visibilidad del local, y su polivalencia.
Y tener en cuenta que cuando se elige un local comercial se está eligiendo un tipo de cliente y unos determinados sectores comerciales.
Pensamos que hay que tener en cuenta el grado de escasez del activo comercial en oferta. A menor de oferta de locales en una determinada ubicación, menor es el riesgo del sitio que presenta, independientemente de la población. Desde ese punto de vista de la teoría del “activo escaso” , paradójicamente, puede ser más seguro invertir en un local de una localidad pequeña con una sola calle comercial prime y con pocos locales en oferta pero todos ocupados que en una gran avenida de una gran ciudad donde la rotación de operadores es alta.
Riesgos del Contrato de Alquiler
Junto con el Sitio y el Ciclo, consideramos que el Contrato es básico en la actividad operativa de la empresa inmobiliaria.. El concepto clave es la Duración media del conjunto de los contratos. Es la mejor manera de protegerse de cambios normativos. También es el mejor modo de protegerse contra la inflación. El conjunto de cuestiones a considerar en el Contrato es un tema que excede este artículo.
Riesgo Normativo que afecta a la Actividad Comercial. (Ordenanzas)
La actividad regulatoria en el área de actividades, cada vez es mas extensa. Afecta a los locales en el área constructiva y geométrica. Las ordenanzas de ruidos, evacuación, servicios, contraincendios, evacuación de humos y gases etc. Incide en los gastos que hay que asumir en la adecuación del local y en algunos casos inhabilita un local para una determinada actividad.
Riesgo Urbanístico que afecta a los Inmuebles.
En este apartado está una cuestión de carácter normativo, que es el Plan General de Ordenación Urbana que puede afectar a la calificación (Sitio) y otras circunstancias físicas de los inmuebles (Actividad).El riesgo mayor es para los inmuebles comerciales aislados.
Riesgo de Solvencia y aptitud de los Clientes.
El fracaso de un cliente, afecta al aspecto financiero. También afecta al local, a su fondo de comercio. Una quiebra del cliente tiene además el riesgo añadido de la congelación del local durante todo el proceso concursal.
Un operador se puede equivocar al elegir un sitio, exactamente igual que la empresa inmobiliaria, hay que extremar la precaución en el proceso de selección de un cliente para un determinado local e intentar valorar de antemano la viabilidad de su negocio.
Riego Financiero.
El apalancamiento de una empresa inmobiliaria es necesario para optimizar su crecimiento, el nivel de apalancamiento es una decisión empresarial, que debe tener en cuenta el ciclo inmobiliario y el financiero.
El gran beneficio de una empresa arrendadora está en el largo plazo , por su apalancamiento, incluso aunque éste fuera negativo. Sería conveniente limitar el endeudamiento para prever que la empresa puede tener un margen de tiempo para responder a una contingencia de impagos masivos o pérdidas de renta importantes.
El riesgo financiero es menor que en otro tipo de empresas inmobiliarias, puesto que la financiación es a largo y existen ingresos recurrentes. Esto no ocurre en otras actividades como la promoción inmobiliaria, donde un préstamo o póliza impagados a 1 o 2 años puede ser letal para la empresa.
Miguel Angel Cobreros Vime. Arquitecto y Urbanista
Francisco Cobreros Martinez. Economista
Miguel Angel Cobreros Vime. Arquitecto y Urbanista
Francisco Cobreros Martinez. Economista
29 Abr Estructura Comercial de la Avenida de Alemania. Sevilla.
La Avenida de Alemania y el Paseo de Europa son dos bulevares que estructuran el barrio de los Bermejales. Situado en la periferia de Sevilla en la zona Sur. Conectado con el eje Paseo de Colon- Avenida de la Palmera es un barrio que cuenta con 15,000 habitantes, una superficie de Cuenta con una población total de 5,360 habitantes con una superficie de 67 hectáreas. La densidad urbana es de 190 habitantes y 46 viviendas por hectárea, la mitad de un barrio compacto como los Remedios, y por debajo del mínimo aconsejable de 60 viv/ha. Esto se debe a la estructura mixta del barrio, manzanas de viviendas en la parte sur y unifamiliares adosadas en el norte.Sociológicamente es un barrio de nueva creación, años 90, de familias jóvenes, al que le falta tiempo para crear una estructura de vida en el barrio.
La Avenida de Alemania concentra la mayor parte de la oferta comercial del barrio.
Miguel Angel Cobreros Vime. Arquitecto y Urbanista
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27 Abr Cambios en la Calle de Barrio debidos al Comercio Electrónico
Un comprador online tiene a cualquier hora y en cualquier sitio todo un universo de productos a su alcance, una vez realizada la compra, el vendedor se encuentra con todo un universo de lugares y tiempos donde entregar el pedido, de forma eficiente.
La capilaridad y la eficiencia de la Logística aumenta cada año que pasa y las formas de entrega son cada vez mejores.
El comercio online necesita flexibilidad en la entrega, esto es posible para todos los productos que no son de entrega inmediata. El contacto comprador con el distribuidor se produce ya de modo eficiente para fijar sitio y franja horaria de entrega. La recogida en el almacén del distribuidor es poco eficiente.
Para todos los productos de entrega inmediata el vendedor está optando por el sistema de Click and Collect, bien en sus propias tiendas o con acuerdos con comerciantes de su sector. El sector alimentación es un ejemplo claro. El Corte Inglés entrega en sus tiendas de conveniencia Supercor, la cadena americana de supermercados online Peapod tiene un acuerdo con las tiendas Stop and Shop.
El nudo del proceso de distribución es que siempre tiene que existir un punto de recogida que evite la devolución. Para ello es necesario la existencia en el barrio de este sitio que en general será un local de las compañías distribuidoras directamente o en franquicia.
En el cuadro adjunto tenemos un panorama actualizado del comercio online en modos de compra y entrega. También un estado actual tipo del comercio en una calle de Sevilla.
Parece ya evidente que el contacto físico que necesitan muchos sectores del comercio electrónico (ShowRooming), se produce solo en las calles prime.
Sectores: Electrónica, Ropa y Calzado, Muebles y Hogar.
Solamente el sistema C&C tiene impacto en la calle de barrio, sin embargo durante estos años de desarrollo del comercio online hemos visto en este blog muchos análisis detallados de calles de Sevilla y comprobado que permanecen algunos sectores y aparecen otros:
Alimentación, restauración y ocio permanecen. El sector saludo aparece con fuerza. El sector alimentación incluye a los supermercados, tiendas de conveniencia y otros como panaderías o yogurterías en pleno auge.
Sectores obvios salvo el de la banca, cuya presencia física parece relacionada con la necesidad de seguridad en una cuestión capital.
La calle comercial de barrio está cambiando de lugar de intercambio a lugar de ocio y convivencia con la permanencia con los sectores mencionados como apoyo, quizá se encuentren algunos puntos de recogida puntuales (Click and Collect)
La ciudad no es solamente un lugar donde vivir y trabajar, la convivencia en las calles es básico y el papel del comercio en esta cuestión fundamental El comercio online supone una seria competencia para la calle comercial y los ayuntamientos deberían tenerlo en cuenta. Creo que su papel no es subvencionar o ayudar, mas bien eliminar trabas burocráticas, mejorar el mobiliario urbano, acerados, y todos los elementos de su competencia que hagan la calle mas cómoda y atractiva. Además el comercio es una fuerza de ingresos muy importante para la ciudad que puede disminuir con fuerza, el comercio online no paga impuestos municipales. La experiencia de Málaga con su programa de apoyo a lo que han llamado centro comercial de área urbana resulta, aunque intervencionista, atractiva e interesante.
Consecuencias:
Menos márgenes en el comercio, menos capacidad de producción de rentas de alquiler y por lo tanto bajadas de precios de los locales. Hay que ser mas selectivos en las calles y locales para inversión.Miguel Angel Cobreros Vime.
Doctor Arquitecto.