ALQUILER VERSUS FACTURACIÓN EN LOCALES COMERCIALES.
En Sorebroc hemos analizado la relación entre facturación media y alquiler mensual en diferentes sectores de comercio retail, oficinas bancarias y sector salud a pie de calle. Creemos que el beneficio de nuestro socio, el inquilino no puede ser en ningún caso inferior al nuestro, más bien y dependiendo del sitio y de la duración del contrato, lo contrario.
Durante la crisis la bajada de alquileres ha sido sustancial y se había difuminado el concepto de renta de mercado, o sea el precio lógico de alquiler por metros cuadros, por calles y zonas.
Creemos que el precio de alquiler está muy influido por la facturación del inquilino y lo que este puede pagar, o sea necesitamos saber su margen bruto.
Con muchas salvedades por supuesto, por ejemplo: Oferta y demanda de locales, en determinados sitios el inquilino necesita estar y está dispuesto a pagar más, plazo del contrato, etc. La influencia de la facturación llega a través del alquiler a influir en el precio del local, si usamos el método de capitalización de flujos para valorar.
Medios para hacer el estudio.
Para realizar el análisis nos hemos basado en las facturaciones medias por sectores, la superficie media de la tienda, el margen bruto y el porcentaje destinado al alquiler, también por sectores.
Los datos se han obtenido de las memorias anuales publicadas por las propias empresas, de análisis realizados por terceros sobre sectores determinados y de las ofertas de franquicias.
En el ejemplo que adjuntamos en este post sobre el sector Supermercados, hemos usado las memorias anuales del año 2013 de Mercadona y Día, así como un Análisis de A. Gil Vivas para el Master de Logística y Distribución de la Universidad de Sevilla.
Conceptos Usados.
Facturación Media: Es la facturación media de cada tienda obtenida en el ejemplo de las propias compañías.
Superficie Media: En este caso y en el ejemplo, las compañías dan la superficie media de sala de venta, nuestra experiencia en el sector supermercados nos da una buena base para estimar la superficie media construida que es el concepto usado para el alquiler.
Margen Bruto: Nos da una idea de lo que pueden destinar al alquiler las compañías. En el ejemplo el margen bruto es del 20%, el porcentaje de alquiler sobre facturación es el 3%, comparando con el 8% dedicado a personal y un 4% a suministros, al final queda un beneficio antes de impuestos similar al 3% dedicado al alquiler.
Es un caso de porcentaje de alquiler/facturación mas que lógico
Superficie Media: Podemos derivar el precio por m2.
Porcentaje de Alquiler: El Margen Bruto, junto con los gastos de personal, suministros y varios nos deja el BAI del inquilino y el porcentaje de alquiler.
Sector Supermercados.
De todos los sectores analizados he escogido como ejemplo el de Supermercados. Las compañías analizadas son:
Mercadona.
Dia.
Consum.
Son tres compañías con filosofías distintas, aunque coinciden en su carácter de supermercado de barrio, sin llegar a ser tiendas de conveniencia. Mercadona se separa de Día y Consum en el tamaño de la sala de venta, sobre 1300 m2, prácticamente el doble de las otras dos, pero sigue siendo una cadena de supermercados.
Los datos obtenidos los resumo en la siguiente tabla.
Discusión y Conclusiones
El margen bruto es homogéneo, el porcentaje destinado al alquiler también, el precio de alquiler por metro cuadrado muestra una discrepancia entre Día y Consum que nos dice que prima la facturación sobre la superficie en el alquiler, sin entrar en las políticas comerciales de ambas compañías.
| FACTURACIÓN TIENDA | MARGEN BRUTO | SUPERFICIE MEDIA | ALQUILER S/FACTURACIÓN | ALQUILER €/M2/MES |
MERCADONA | 11,000,000€ | 20% | 2300 M2 | 3% | 12€ |
DIA | 3,000,000€ | 21% | 800 M2 | 3% | 9€ |
CONSUM | 3,000,000€ | 20% | 600 M2 | 3% | 12,5€ |
Este Cuadro nos da:
Un dato a confrontar con las rentas de mercado de la zona y en locales de estas dimensiones
Un dato para valorar un local con inquilino, aunque la tasa de descuento, sea un factor muy subjetivo. Para locales grandes estas compañías son muy fiables por lo que incluso vacíos y en zonas con la población y situación adecuada nos puede ayudar a valorar el local.
Un dato para discusión de rentas con los inquilinos.
Fuentes:
Análisis Comparativo de la Red de Distribución (Almacenes y Tiendas) de Mercadona, Carrefour y Consum
Elaborado: Aleksei Gil Vivas. Master en Ingeniería Avanzada de Producción, Logística y Cadena de Suministro
Datos propios de Sorebroc Sl y Provalsa.
