Este trabajo se centra en el estudio de los precios de la vivienda en España.
Desde 1976, el precio medio de las viviendas españolas se ha multiplicado por 16 en términos nominales y duplicado en términos reales.
La vivienda no es un bien homogéneo, sino que varía en función de su localización, tamaño, estructura (viviendas unifamiliares, bloques de viviendas, segundas residencias etc.), calidad de la construcción, etc. Además, las características de las viviendas existentes varían en el tiempo. Cualquier método de valoración genérico debe corregirse en función de estas variables.
La vivienda propia es, simultáneamente, una inversión y una fuente de utilidad para su poseedor, ya que proporciona servicios de alojamiento corrientes. Esto le distingue de los activos financieros (por ejemplo, una acción), cuya mera posesión no produce ninguna utilidad.
Los métodos de valoración que vamos a ver a continuación necesitan considerar una fuente de ingresos procedente de la vivienda o sea el alquiler, que es en si mismo un mercado independiente.
Después de los tres métodos que vamos a definir, trataremos brevemente del ciclo inmobiliario, que nos puede ayudar como complemento en la decisión de comprar, alquilar o invertir en el mercado de la vivienda,
Por último hay que tener en cuenta que al ser la vivienda un bien social en España, estos métodos de valoración pueden ser distorsionados para bien o para mal, por la intervención del Estado en el mercado del alquiler y de la promoción. Me he basado en datos del servicio de estudios del Banco de España. Los gráficos son de producción propia. Método del PER. El PER es la relación entre el precio de un bien y los beneficios que produce en un año. Por lo que mide el número de años que se tarda en amortizar una inversión, sin tener en cuenta la reinversión delos beneficios, que en el caso del alquiler es un beneficio bruto que no tiene en cuenta los gastos e impuestos de todo tipo.
En la vivienda es como una foto fija que mide la validez de una inversión comparada con medias históricas. Pero que no tiene en cuenta otros factores, como son el tipo de interés en ese momento, la oferta y la demanda de viviendas, situación etc…En España el Per medio histórico es muy alto alrededor de 20. En el cuadro anexo he calculado con el Per medio del año 2014 publicado per el BdE, el precio de la vivienda en función del alquiler.
Método del Descuento de Flujos. El método de descuento de flujos estima el valor, DFC, de un bien mediante el flujo de dinero anual que producirá en un futuro, Fc, y con una tasa de interés, r, que estimemos apropiado y a un plazo determinado, n. En realidad es la formula inversa clásica que estima u capital futuro depositado en un banco a un interés fijo.. El método nos da el valor actual de ese flujo de dinero futuro. En la vivienda el flujo es el alquiler, y el tipo de descuento lo fijamos nosotros, normalmente en función de los tipos de interés medios del mercado a largo plazo. Resulta peligroso usar un tipo de interés actual, que puede estar muy lejos de la media, por ejemplo ahora, usar una tasa de descuento del 2% porque el banco no remunera el depósito puede dar precios de burbuja, la tasa media recomendada es el 5%Si la inversión la consideramos a un plazo muy largo podemos usar la fórmula simplificada inferior que divide el flujo anual por el tipo de descuento. Por ejemplo, alguien que compra una vivienda por 300.000 euros y obtiene 7.200 de alquiler al año, tendría una rentabilidad del 2,5%.
Método del Equilibrio. El equilibrio en el mercado del activo vivienda exige que la rentabilidad
esperada, neta de costes por depreciación y plusvalías o minusvalías esperadas, se iguale a la rentabilidad alternativa en inversiones del mismo nivel de
riesgo, que podemos calcular por el método de descuento de flujos. La vivienda que es a la vez bien de consumo e inversión desequilibra el modelo. En España la preferencia por la vivienda propia es mayoritaria y se la considera en la práctica un bien libre de riesgo como un bono del Estado a largo plazo que además tuviese plusvalías, eso causa sucesivas burbujas inmobiliarias.
En el cuadro adjunto formalizamos un cuadrante que explica el modelo de equilibrio básico, que en España en el año 2014 tenía su punto de equilibrio en el tipo de 4,5% de rentabilidad y unos tipos de interés de mercado por debajo del 1%.. Las líneas de preferencias no son estáticas, se desplazan según los tipos de interés, en el año 2014 con tipos muy bajos con salarios también bajos, se produce un desplazamiento que da un punto de equilibrio con una rentabilidad bruta muy baja, o bien un PER 22 muy alto.
Ciclo
Ciclo Inmobiliario. Expansión, Contracción, Recesión y Recuperación son las fases canónicas del ciclo económico, que se puede extender al bursátil y al inmobiliario que tienen características propias.
El ciclo Inmobiliario conjuga tres a factores: Oferta/Demanda, Crédito y Alquiler.
La oferta es inelástica, tarda mucho en responder a la demanda en la fase de recuperación debido al tiempo que se tarda en desarrollar un proyecto de viviendas, obtener licencias y construir.
El crédito aparece en la fase de recuperación, normalmente debido a políticas de los bancos centrales.
Nos sirve para establecer el momento lógico de compra de una vivienda, sabiendo que no conocemos la duración de las fases, el ciclo completo de media ha durado en España 7 años.
El momento lógico varía si necesitamos crédito hay que esperar a que surja y es una señal de recuperación. También no es lo mismo comprar una vivienda propia, nos importa menos la duración del ciclo y compramos en lo que consideremos suelo del ciclo, que comprar una vivienda como inversión en la que necesitamos un retorno y por lo tanto una fase de recuperación económica.
Sorebroc 1996 S.L
Miguel Angel Cobreros Vime. Dr Arquitecto.
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La calle Feria estructura el barrio que lleva su nombre, ocupa la zona norte del casco antiguo de Sevilla. Está delimitado por el norte por Resolana y zona de La Macarena, por el oeste la Alameda de Hércules, sur la calle Castellar y zona de la Encarnación y por el este por la calle San Luis. Cuenta con una población total de 5,360 habitantes con una superficie de 30 hectáreas.
